Frågor och svar om kommande avgiftshöjningar

Styrelsen har stor förståelse för att den aviserade avgiftshöjningen kommer överraskande och att den upplevs som hög då föreningens ekonomi varit god.  Vi har här sammanställt de frågor som inkommit och försöker att bemöta dem med förhoppning om att förståelsen kring beslutet ska öka.

Varför höjs avgifterna?

Höjningen är helt i linje med de åtgärder som  finns med i föreningens underhållsplan. Under 2024 upprättades ny underhållsplan och i slutet av året en flerårsbudget, med hjälp av vår förvaltare Nabo. Denna visar att vi har ett behov av att låna pengar kopplat till upprustning av fasad.

Nabos flerårsbudget, december 2024

Varför är höjningen så stor vid ett och samma tillfälle?

  1. Höjningen är baserad på behovet av löpande förvaltning. Det handlar om att slutföra dräneringsprojektet och att genomföra en renovering av fasaden.
  2. Föreningens kostnad för markhyra, tomtgälden, har ökat. Stockholms stad har höjt kostnaden för arrenderad mark och föreningen behöver därför betala en högre avgift till Stockholms stad.
  3. Föreningens räntor har stigit, och lånen har ökat. Som exempel ökade föreningens kostnader för dräneringsarbetet på grund av inflationen.
  4. Föreningens kostnader har generellt ökat till följd av den förhöjda inflationen de senaste åren.

Har föreningen andra inkomstkällor?

Hyran för föreningens hyresrätter har likt avgifterna för bostadsrätterna varit orörd under en längre period. En justering av dessa planeras däremot ske.

Avgifterna för extraförråd har heller inte setts över på längre tid vilket nu skett. Detta är dock ingen stor inkomstkälla för föreningen.

Avgift för parkeringsplatser har varit oförändrad sedan 2012. Här behöver styrelsen också se över avgift i närtid.

Hur är vår avgift i förhållande till närliggande föreningar?

Förening Avgift
Brf Voxnan Har ca 28% högre avgift (höjning juli 2024)
Brf Söderbysjön Har ca 7% högre avgift (höjning okt 2024)
Brf Sanningen Har ca 25% högre avgift (höjning jan 2024, plan. höjning feb)

Jämförelsen är baserad på avgift för bostadsrätt om 54 kvm (Voxnan, Söderbysjön) samt 70 kvm (Sanningen).

De nuvarande avgifterna speglar således inte det rådande ekonomiska läget i föreningen och budgeten går inte ihop med den uppdaterade underhållningsplanen utan att avgifterna höjs.

Styrelsen har förstått att avgiften kommer behöva höjas vilket vi har kommunicerat på stämman, men omfattningen av höjningen har vi inte förutsett, och den kom som en överraskning även för oss.

För att föreningens ekonomi samt förvaltningen av fastigheterna ska skötas ansvarfullt har styrelsen beslutat att helt följa de rekommendationer om avgiftshöjning som Nabos ekonomer föreslagit i flerårsbudgeten.

När höjdes avgiften senast?

Senaste höjning var i april 2021 med 2% inflationsjusterad justering.

Varför har man inte höjt avgiften tidigare?

Nuvarande styrelse kan inte besvara varför avgiften inte höjts tidigare.

Varför har det inte varit mer framförhållning om avgiftshöjningen?

Tre månader är lång framförhållning vad gäller avisering av höjd avgift. Detta aviseras oftast månaden innan, mer sällan två månader innan. Trots tidigare indikationer på höjning har styrelsen, i och med storleken på höjningen, valt att informera i extra god tid.

Styrelsen följer de rekommendationer om avgiftshöjning som Nabos flerårsbudget föreslår.

Styrelsen fick tillgång till flerårsbudgeten i december.

Varför har inte styrelsen kunnat förutse detta och genomfört en stegvis höjning?

Nuvarande styrelse kan inte besvara om detta kunnat förutses. Det är först i slutet av 2024 som den senaste inspektionen av fasaden genomfördes. Inspektionen visade att det är bråttom att åtgärda de brister som identifierats och den nuvarande styrelsen har fått en uppskattad kostnad av en kommande fasadrenovering. Tillsammans med ökade kostnader för dräneringsprojekt och ökade kostnader i samhället mynnar detta ut i att föreningen behöver öka sin omsättning.

Varför behöver fasaderna renoveras?

Att fasaden behöver renoveras har länge varit aktuellt (inklusive fönsterrenovering). I samband med slutarbetet av dräneringen genomfördes en inspektion av fasaderna. Den nuvarande styrelsen fick ta del av resultaten i början av december.

Inspektionen visade att delar av fasaden håller på att släppa helt i hörnet mot Rusthållarvägen/Stångåvägen i U-huset. Den delen av husen är värst drabbad. Det innebär att fasaden inte har fäste mellan puts och fastighet.

De alternativ till åtgärder som presenterades är att antingen helt knacka ner putsen för att sedan putsa på nytt, eller att sätta ett så kallat rotsystem, vilket är ett nät som sätts utanpå putsen varpå ny puts appliceras. Alternativet med att helt knacka ner puts är i runda slängar 50 % dyrare enligt Nabo.

Måste fasadprojektet genomföras nu?

Enligt den information som styrelsen fått går ett rotsystem endast att applicera om putsen är någorlunda intakt. Om för stora partier lossnat behöver istället all puts knackas ner vilket skulle öka kostnaderna med cirka 50 %. Om föreningen avvaktar med fasadrenoveringen ökar alltså risken för att kostnaderna kommer öka. För att undvika detta och på så sätt säkerställa föreningens ekonomiska intressen har styrelsen beslutat att omgående inleda processen med att upphandla fasadrenoveringen.

Finns det andra faktorer som påverkar?

De senaste årens höga inflation har avsevärt påverkat priserna för byggnadsmaterial och räntorna har ökat. I och med att föreningens åtgärder för dränering, fasad och fönster skjutits på i flera år har kostnaderna för dessa arbeten ökat, och återspeglas inte korrekt i äldre underhållsplaner och budgetar.

Har det diskuterats om andra alternativ, såsom engångssumma per hushåll?

Nej, det har inte diskuterats alternativa lösningar. Det är svårt att få 108 hushåll att gå med på en engångsinbetalning av högre summa.

Kostade dräneringen mer än förväntat?

Ja, kostnaden för dräneringen och återställande av våra utemiljöer har kostat mer än uppskattat. Vissa arbeten, såsom reparation av bilvärmare samt sprängning av berg runtom fasad var helt oförutsedda och föreningens kassa har inte räckt i den utsträckning man budgeterat för.

Är föreningens ekonomi dålig?

Nej, föreningens ekonomi är i grunden inte dålig. Däremot har vi idag en dålig likviditet på grund av stora kostnader kopplade till dräneringen, samt att vi har en avgiftsbild som är lägre än föreningar runt om oss.

De avgiftshöjningar som presenterats är dock nödvändiga på grund av två stora renoveringsprojekt som kräver nya lån, ökade räntekostnader till följd av de nya lånen, ökade materialkostnader, ökade uppvärmningskostnader, ökade kostnader för el samt inflation.

Styrelsens främsta uppgift är att värna föreningens ekonomi. När det stod klart att en avgiftshöjning var nödvändig var det naturligt att låta en expert ta fram en flerårsbudget och utifrån denna ta ett välgrundat beslut.

Vi har låg belåning idag, och kommer ha en belåning som är rimlig (runt 5 000 kr per kvadratmeter) efter fasadprojektet.