Renovering och ombyggnation
Olika regler gäller beroende på om du är en hyresgäst eller en bostadsrättshavare.
Hyresgäster, vad gäller?
Om du är en hyresgäst har du inte rätt att göra några större ändringar i den lägenhet som du hyr. Vill du tapetsera eller måla om behöver du kontakta styrelsen:
Om du gör ändringar i lägenheten utan att tillfråga styrelsen kan du bli tvungen att återställa ändringarna när du ska flytta.
Bostadsrättsinnehavare, vad gäller?
Som bostadsrättshavare ansvarar du för att underhålla din bostad. Du kan göra mindre ändringar som till exempel målning och tapetsering utan att kontakta styrelsen, men för vissa typer av renoveringar måste du ha styrelsens tillstånd innan du påbörjar renoveringen. Detta står i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen.
Åtgärder du inte behöver tillstånd för men som måste utföras fackmannamässigt
Diskmaskin i kök
Om du ska installera en diskmaskin i köket måste installationen ske på ett fackmannamässigt sätt. Installationen ska därför utföras av certifierad hantverkare som följer branschreglerna för Säker Vatteninstallation.
Branschregler Säker vatteninstallation
Av branschreglerna framgår bland annat att du ska ha ett skyddsunderlägg under maskinerna som du har i köket. Med ett sådant kan du tidigt uppmärksammas på ett eventuellt vattenläckage.
Du bör också ha en fuktvarnare som larmar för smygläckage under maskiner eller i diskbänksskåpet. Skyddsunderlägg och fuktvarnare finns att köpa i järnaffärer, hos vitvaruhandlare eller i ett byggvaruhus.
Tvättmaskin i kök
För att minska risken för vattenskador avråder styrelsen från att installera en tvättmaskin i kök. Om du väljer att ändå installera en tvättmaskin ska installationen utföras av certifierad hantverkare som följer branschreglerna för Säker Vatteninstallation.
Branschregler Säker vatteninstallation
Av branschreglerna framgår bland annat att du ska ha ett skyddsunderlägg under maskinerna som du har i köket. Med ett sådant kan du tidigt uppmärksammas på ett eventuellt vattenläckage.
Du bör också ha en fuktvarnare som larmar för smygläckage under maskiner eller i diskbänksskåpet. Skyddsunderlägg och fuktvarnare finns att köpa i järnaffärer, hos vitvaruhandlare eller i ett byggvaruhus.
Installation av köksfläkt
Vid byte eller nyinstallation av köksfläkt ska det vara en kolfilterfläkt där luften går tillbaka in i rummet. Fläkten får inte kopplas på befintlig ventilation.
Om man installerar en mekanisk fläkt i till exempel kök eller badrum och kopplar den till huset självdragssystem kan den resultera i att matos sprids till andra lägenheter i stället för att sugas ut ur huset.
Åtgärder som kräver styrelsens tillstånd
Du måste ha styrelsens tillstånd om du vill utföra en åtgärd som innefattar:
- ingrepp i en bärande konstruktion (till exempel riva väggar, göra nya dörröppningar och bredda befintliga dörröppningar),
- ändring av befintliga ledningar för avlopp, gas eller vatten (till exempel renovera badrum eller kök), eller
- annan väsentlig förändring av lägenheten (till exempel ändra planlösningen).
Enligt praxis från domstol är det du som måste komma in med en tillräcklig utredning för att föreningen ska kunna bedöma att ett ingrepp inte riskerar att orsaka skada eller olägenhet på fastigheterna (se t.ex. Svea Hovrätts dom den 6 oktober 2017, mål nr T 107-17).
Tänk på att vara ute i god tid
Styrelsen sammanträder cirka en gång per månad. Ibland vill styrelsen också att du lämnar in med ytterligare utredning och det kan ta viss tid. Det kan vara handlingar eller intyg som du behöver hämta in från sakkunniga och som styrelsen behöver för att kunna ta ställning till eventuella risker med ombyggnationen.
När kan styrelsen neka dig tillstånd?
Styrelsen får bara vägra att lämna tillstånd om åtgärderna innebär påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Detta står också i bostadsrättslagen.
Om du har kommit in med tillräcklig utredning kan styrelsen därför sällan neka dig att utföra en åtgärd, men eftersom föreningen är ansvarig för att hålla fastigheterna i gott skick är styrelsen noga med att kontrollera att de renoveringar som du vill utföra sker på ett fackmannamässigt sätt. Styrelsen ska också ha en överblick över våra fastigheter i föreningen och det är därför viktigt att du kontaktar styrelsen och inväntar ett tillstånd innan du påbörjar renoveringen.
Bestämmelserna om ändring av lägenhet i bostadsrättslagen gäller endast ändringar i lägenheten. Om de åtgärder som du vill vidta påverkar utrymmen utanför lägenheten, kan styrelsen därför komma att neka dig tillstånd.
Invänta styrelsens skriftliga tillstånd
Du får inte påbörja din renovering förrän du har fått styrelsens tillstånd. Ett tillstånd från styrelsen måste vara skriftligt. Det är en värdehandling som du ska kunna visa upp för en köpare eller för föreningen. Ett muntligt ja från styrelsen eller från en enskild styrelseledamot räcker inte. Att du får ett skriftligt tillstånd är en säkerhet för dig och för föreningen vid eventuella fel eller tvister. Brister kan uppstå långt senare och då kan föreningen ha en ny styrelse och bostadsrätten kan ha bytt ägare flera gånger.
Du kan också behöva söka bygglov hos kommunen
För vissa renoveringar och ombyggnationer behöver du också ansöka om bygglov hos kommunen. För att till exempel bygga om eller flytta ett våtrum krävs bygglov.
Kontaktuppgifter bygglov, Stockholm stad
Du behöver också styrelsens tillstånd även om du har fått bygglov.
Spara all dokumentation
Spara en kopia av din ansökan och de dokument som du bifogar till ansökan. Att spara information om din renovering är viktigt inför en försäljning/skada och liknande. Du ska också spara det skriftliga tillstånd som du får från styrelsen.
Styrelsen har rätt till tillträde för tillsyn och besiktning
Föreningen har rätt till tillträde för tillsyn till exempel för att kontrollera renoveringen. Föreningen har också rätt att besiktiga utfört arbete. Du är därför skyldig att ge styrelsen eller den besiktningsman som styrelsen utser tillträde till din bostad för att besiktningen ska kunna utföras.
Ordning och reda
När du påbörjar din renovering måste du tänka på detta:
- Brand och utrymning. Material eller skräp får inte förvaras i trapphus eller på gården så att utrymning eller framkomlighet för boende, brandkår eller liknande försvåras.
- Högljudda arbeten. Sådana arbeten ska utföra under rimliga tider på dygnet och om det kommer att låta mycket bör du meddela dina grannar i förväg genom en lapp i porten.
- El- och/eller vattenavstängning. Om el eller vatten behöver stängas av måste du göra en felanmälan hos Fastighetsägarna minst tre arbetsdagar innan avstängningen ska göras. Du får själv bekosta att Fastighetsägarnas personal utför åtgärden.
- Byggavfall måste lämnas till någon av kommunens återvinningscentraler. Om du använder dig av Big bag eller liknande tjänster ska du inte låta säckarna stå ute på gården i mer än fyra dygn.
Att riva en vägg
Du behöver styrelsens tillstånd för riva en vägg. Det är inte alltid helt enkelt att avgöra om åtgärden är ett ingrepp i fastighetens bärande konstruktion. En vägg som inte är bärande kan nämligen också vara stöttande. För att riva en stöttande vägg måste man ibland veta vad dina grannar i huset har gjort innan dig. Om många väggar som är stöttande rivs i ett och samma hus kan golvet komma att sjunka och konstruktionen ta skada. Det är därför viktigt att styrelsen får information om vilka väggar som rivs och inte.
Riva en vägg – gör så här:
- Fyll i en ansökan om att du vill riva en vägg till föreningens styrelse. Beskriv i ansökan vilka åtgärder som du vill utgöra och vem som kommer att utföra dem.
- Bifoga även ritningar till din ansökan. Ritningar kan du beställa hos stadsbyggnadskontoret, Stockholm stad.
- Du behöver också skicka med ”Avtal ombyggnation lägenhet”.
- Du ska också bifoga ett intyg av vilket det framgår att väggen som du vill riva varken är bärande eller stöttande och att åtgärden inte innebär en fara för fastighetens konstruktion. Intyget ska vara skrivet av en person med sakkunskap till exempel en byggnadstekniker eller liknande. Det måste framgå vilken kompetens intygsskrivaren har. Intyget ska också vara undertecknat och det ska finnas kontaktuppgifter till den som utfärdat intyget.
- Skicka ansökan till styrelsen@gastfriheten.se
- Spara en kopia av alla de handlingar som du skickar in till styrelsen.
Ansökan om ombyggnation eller renovering (PDF)
Avtal ombyggnation lägenheter (Word)
Att renovera eller bygga om badrum och kök
Du behöver styrelsens tillstånd om du ska renovera eller bygga om ditt badrum eller kök. Om de åtgärder som du vill göra utförs på ett fackmannamässigt sätt kan styrelsen sällan neka dig att tillstånd.
När du planerar din renovering är det viktigt att du tar hänsyn till fastighetens befintliga ventilation- och värmesystem. Du bör också tänka igenom åtgärderna ur ett riskperspektiv när det gäller vattenskador.
För att minska risken för framtida vattenskador vill styrelsen att alla vattenrör ska vara monterade utanpå väggen/kaklet och vara synliga för inspektion.
För att fastighetens värmesystem inte ska störas vill styrelsen att all golvvärme och handdukstorkar ska vara elburen. Handdukstorkar får inte kopplas på värmessystemet/elementrören utan måste sitta fritt från värmesystemet.
Styrelsen vill helst att det befintliga elementet sitter kvar eller byts ut mot ett likvärdigt. Förutom avloppsrör och golvbrunnar får inga andra rör att bryta golvets tätskikt. Om elementet ändå tas bort får de befintliga rörens anslutning till elementet inte döljas under golvet eller bakom en vägg. Elementrören måste bockas om så att de kommer ut ur väggen. Anslutningen måste vara fullt synliga, lättåtkomliga och komma ut ur väggen för att det i framtiden ska vara enkelt att koppla in ett vattenburet element utan större ingrepp.
För att fastighetens ventilationssystem inte ska störas får du inte sätta för eller täppa till ventilationskanalerna i lägenheten. En fungerande ventilation är viktig för ditt välmående och för att radonhalterna ska understiga de nationella riktlinjerna.
Renovera badrum eller kök– gör så här:
- Fyll i en ansökan om att du vill renovera eller bygga om ditt badrum eller kök.Beskriv i ansökan vilka åtgärder som du vill utföra och vem som kommer att utföra dem. Till ansökan ska du bifoga:
- Ritningar som du kan beställa hos Stadsbyggnadskontoret, Stockholm stad.
- Kopia på intyg att VVS-entreprenör är auktoriserad av Säker Vatten.
Säker Vatten - Kopia på intyg att elektriker är behörig. Installationsintyg ska lämnas av elektrikern på begäran.
Elsäkerhetsverket - Kopia på att den entreprenör som arbetar med tät- eller ytskikt i våtrum är auktoriserad av Golvbranschens Våtrumskontroll eller Byggkeramikrådet, branschorganisation för bland annat kakel och olika konstruktionslösningar
Golvbranschens Våtrumskontroll
Byggkeramikrådet
- Fyll även i avtal ombyggnation lägenhet.
- Skicka ansökan, ritningar, intyg och avtal till styrelsen@gastfriheten.se.
- Spara en kopia av alla de handlingar du skickar till styrelsen.
Ansökan om ombyggnation eller renovering (PDF)
Avtal ombyggnation lägenheter (Word)
Anlita seriösa och professionella hantverkare
Det är viktigt att du anlitar rätt hantverkare för att utföra arbetet. Om arbetet inte utförs på ett fackmannamässigt sätt finns det vid skada risk att ditt försäkringsbolag inte lämnar ersättning eller sätter ned ersättningen. Ett exempel på det är Länsförsäkringar som inte lämnar ersättning för skada som uppstår på grund av läckage från badrum, duschrum eller annat våtrum som inte uppfyller de bygg- och branschregler samt tillverkarens råd och anvisningar som gäller vid byggnads- och installationstillfället.
Kontakta ditt eget försäkringsbolag och fråga vad som gäller.
Säker vatten
Säker Vatten är en branschorganisation för säker vatteninstallation. På deras webbplats kan du läsa branschreglerna för Säker Vatteninstallation och vilka VVS-produkter som är godkända. Du kan också kontrollera om den firma som du funderar på att anlita är auktoriserad enligt branschreglerna. På hemsidan kan du också se vilka företag som inte är auktoriserade trots att de påstår sig vara det.
Elsäkerhetsverket
Elsäkerhetsverket är en myndighet som är ansvarig för tekniska säkerhetsfrågor på elområdet. På myndighetens webbplats kan du bland annat kontrollera om en person har behörighet som elinstallatör. Kontrollen sker mot Elsäkerhetsverkets elinstallatörsregister.
Byggkeramikrådet (BKR)
Byggkeramikrådet är en branschorganisation för bland annat kakel, klinker och olika konstruktionslösningar såväl i våtrum som i torra utrymmen. På deras webbplats hittar du bland annat branschregler för våtrum och en checklista för renovering av våtrum. Du kan också kontrollera om den som firma som du funderar på att anlita är certifierad enligt branschreglerna.
Golvbranschens Våtrumskontroll (GVK)
Golvbranschens Våtrumskontroll är en branschorganisation som ger ut branschregler för vattenskadesäkert byggande med en förteckning över auktoriserade företag. På deras webbplats hittar du bland annat branschregler om Säkra Våtrum och vilka produkter som är godkända. Du kan också kontrollera om den firma som du funderar på att anlita är auktoriserad enligt branschreglerna.
